Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Z kolei art. 65 ust. 3 Ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 2204) dopuszcza ustanowienie hipoteki na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział we współwłasności. W konsekwencji każdy ze współwłaścicieli, nie pytając o zgodę, a nawet nie informując pozostałych, może swoim udziałem rozporządzić (np. sprzedać, darować), w tym także ustanowić hipotekę. Możliwe jest nawet obciążenie udziału współwłaściciela hipoteką przymusową, powstającą wbrew jego woli (np. jako zabezpieczenie należności podatkowych).Współwłaściciele nie mogą skutecznie zapobiec obciążeniu udziału należącego do jednego z nich.
Jako współwłaściciel ma Pan prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 211 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.
Do skutków zniesienia współwłasności będzie miał zastosowanie art. 76 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z ust. 1 [1] tego przepisu hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. Obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział może nastąpić tylko wtedy, gdy przed podziałem nieruchomość ta była – jako całość – obciążona hipoteką. Pana nieruchomość byłaby więc wolna od tej hipoteki.
W pierwotnym brzmieniu art. 76 ust. 1 ww. Ustawy przewidywano, że hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Jednak Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 10 lipca 2012 r., sygn. akt: P 15/12 uznał ten przepis za niezgodny z Konstytucją jako naruszający prawo własności współwłaścicieli, których udziały nie są obciążone hipoteką.
Art. 76 ust. 1[2] ww. Ustawy przewiduje, że jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, sąd przyzna spłatę, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu będzie przysługiwać ustawowe prawo zastawu. Z kolei art. 76 ust. 1[4] stanowi, że postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne. Interesy wierzyciela są w ten sposób zabezpieczone.
Wniosek o zniesienie współwłasności składa się w sądzie rejonowym właściwym miejscowo ze względu na położenie danej nieruchomości. Opłata od wniosku wynosi 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł.
Alicja Moroz
prawnik
